Ⅰ. 전월세시장 동향

1. 전세시장

□ ｀13.1～7월간 전국 주택 전세가격은 2.1% 상승하여 예년수준(5년평균 3.1%) 보다 높지 않으나, 6월 이후 상승폭이 확대

 ○ (지역별) 수도권은 ’13.1～7월간 2.2% 상승하여 예년(5년평균 2.8%)보다 낮은 상승세이나, 6월말 이후 예년보다 높은 상승세

   - 지방도 예년보다 낮으나, 대구·대전 등을 중심으로 상승세 지속

    *지방광역시(1～7월누계,%) : 대구(6.1), 대전(3.4), 부산(0.5), 광주(1.3), 울산(1.3)

 ○ (유형별) 아파트 전세가격 상승률이 단독·연립 등 다른 주택유형에 비해 높은 편

   - 수도권도 아파트 전세값 상승률이 다른 유형에 비해 높음

< 주택 유형별 전세가격 증감률(%) >

 ○ (금액별) ｀11～’12년은 보증금이 작을수록 상승률이 큰 편이었으나, ｀13년 들어서는 3～5억원대 전세의 상승률이 높게 나타남

   - 수도권도 ’13년에는 3～5억원대 상승률이 가장 높음

< 전세금액별 전세가격 증감률*(%) >

* 100세대 이상 아파트단지 내 전세물건을 금액대별(’11.1월 기준)로 분류하여 평균 변동률 산출
 

2. 월세시장

□ (지역별) 수도권은 ’12년 이후 하락세를 지속하고 있고, 지방광역시는 금년 4월 이후 보합세를 유지하는 등 전반적으로 하향 안정세

< 지역별 월세가격 증감률 추이(%) >

  * 월세조사는 수도권(’11.1월～), 지방 5개 광역시(’12.6월～)를 대상으로 조사

□ (유형별) 모든 유형이 하락세이나, 단독(’13.1～7월△0.5)·아파트(△0.2)에 비해 오피스텔(△2.0%), 연립·다세대(△1.1)의 하락폭이 큰 편

    * 수도권 유형별(%) : 단독(△0.8), 아파트(△0.6), 연립다세대(△1.3), 오피스텔(△2.2)
      지방광역시 : 단독(0.2), 아파트(0.5), 연립다세대(△0.3), 오피스텔(△1.2)

→ 월세는 안정적인 반면, 거주 선호도가 높은 아파트 전세 중심으로 상승세 지속
  - ‘09년 이후 누적된 상승으로 인해 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시 체감 상승률이 더욱 높은 상황

Ⅱ. 평가 및 전망

□ 매매시장이 부진한 가운데, “전세 → 월세”로의 임차시장의 구조변화*가 진행되고 있어 임차시장의 수급 불균형 심화

     * 전월세거래 중 보증부월세 비율(%, 국토부): (‘11.1) 22.0 → (’13.7) 39.6

 ○ 낮은 집값 상승 기대 등으로 매매를 늦추면서 전세수요 증가

   - 과거 집값 상승기 간과되었던 주택 구입·소유에 따른 비용 부담이 부각 → 전세선호 유인으로 작용

   - 최근 전세-매매가간 격차가 좁혀졌으나*, 향후 가격상승에 대한 불확실성, 주택구입시 추가 대출 부담 등으로 주택구입을 미루는 상황

     * 수도권 아파트 매매-전세가 비율(%, 한국감정원): (‘12.1) 56.6 → (’13.7) 61.9

 ○ 월세전환이율(6～10%)이 시중금리보다 높아 집주인의 월세선호(임차인의 월세기피) 현상 심화 → 전세공급 물량 감소

□ 전세 수급 불균형에 따른 전세가격 상승은 구조적인 현상으로 당분간 지속될 전망

 ○ 임대차시장 구조적 변화의 폭과 속도는 매매시장 회복에 좌우

   - 하반기 이후 매매시장 부진이 장기화될 경우 전세수요 증가 현상 가속화 가능성

   - 다만, 임대인의 전세보증금 일시반환의 어려움, 전세제도의 관성 등을 감안시 급격한 월세화보다는 보증부 월세 증가 예상

 ○ 구조적 요인에 가을 이사철 계절적 요인이 더해질 경우 9～10월 상승세가 확대될 가능성도 있음

    * 월별 전세가격 상승률(5년 평균) : (7월) 0.35 → (8월) 0.44 → (9월) 0.83 → (10월) 0.62 → (11월) 0.43

→ 금년 후반기 주택정책의 주안점을 전월세 시장 안정에 두고,
 - 매매시장과 전세시장의 동반안정을 위한 패키지 정책을 마련하여 본격적 이사철 도래 전 선제적으로 대응

Ⅲ. 대응방안

◈ 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 제도개선 방안을 마련하고, 서민주거비 급등 부담 완화도 병행 추진
 ① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진
   - 주택소유에 따른 구입·소유비용(취득세 등 세금 부담완화, 금융 지원) 경감
 ② 전세수급 불안 해소를 위해 임대주택 공급을 확대
 ③ 급격한 월세 전환으로 서민·중산층 주거비 부담이 급증하지 않도록 월세 세입자 지원
 ④ 아울러, 가을 이사철 임차인 애로 해소 집중 지원

(1) 4.1대책 후속조치의 조속한 마무리

 ○ 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리하여 위축된 시장심리를 회복

< 4.1 대책 중 입법 과제 >

(2) 주택취득시 세부담 경감
 

□ 취득세율 인하

 ○ (현행) 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%

 ○ (개선) 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율 폐지

 ※ 취득세 인하 방침에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적 보전방안은 관계부처 및 지자체 협의를 거친후 내년도 예산안과 연계하여 9월중 발표

 

(3) 장기 주택모기지 공급 확대
 

[1] 주택금융공사 모기지 공급 확대

 ○ 주택구입 지원을 위해 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)
 

[2] 장기 주택모기지에 대한 소득공제 확대

 ○ (현행) 무주택자가 기준시가 3억 이하 주택 취득시 공제

 ○ (개선) 공제대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억 상당) 이하로 상향

   - 무주택자 주택취득시에만 허용하던 장기주택모기지 소득공제를 대체주택 취득시까지 확대(과세종료일 기준 1주택자에게 허용)
 

[3] 국민주택기금 근로자·서민 구입자금 지원 확대

 ○ (현행) 근로자·서민 주택 구입자금은 부부합산 연소득 4.5천만원 이하, 3억이하 주택에 대해 호당 1억 한도, 금리는 연 4% 수준

 ○ (개선) 소득요건을 6천만원(‘13년 한시)으로 상향, 대상주택 가액기준을 6억이하로 확대하고, 대출한도도 호당 2억원으로 증액

   - 적용 금리는 소득·만기별로 차등화(2.8~3.6%)

   - 사회초년생, 신혼부부 등이 선호하는 주거용 오피스텔도 대출대상에 포함하여 전세수요 경감

[4] 국민주택기금 생애최초구입자금 지원 방식 다양화

 ① 수익공유형 모기지 도입

   - 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급

    * (지원금리) 연 1.5%, (만기) 20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)
      (지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 70%이내

   - 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식

    * 손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이
 

 ② 손익공유형 모기지(Equity Loan) 도입

   - 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 모기지를 공급하고 주택 구입자와 주택 매각손익을 공유

    * (지분 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 만기 일시상환
      (지원한도) 최대 2억원, 주택가격의 40% 이내
      (손익귀속) 주택 매각(또는 만기)시 매각(또는 평가) 차익/차손 공유(지분율 비례)

☞ ‘13년 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시) 추진, 시범사업 성과를 보아가며 확대·적용 검토
 

 ③ 현행 생애최초 주택구입자금의 지원금리(2.6～3.4%)는 향후 대출추이를 보아가며 추가 완화 검토

 ※ 근로자·서민, 수익/손익공유형 모기지는 ‘13년 예산범위내(2조원내외) 집행

[5] 모기지보험(MI: Mortgage Insurance) 가입대상 확대

 ○ (현행) 무주택자·1가구 1주택자를 대상으로 보험 적용

     * 모기지보험 가입금액 포함시 LTV 최대 85%까지 대출 가능

 ○ (개선) 가입대상을 다주택자까지 한시(1년) 확대

(1) 공공임대주택 공급 확대
 

[1] 하반기 공공임대주택 공급 확대 및 조기 입주 추진

 ○ 매입·전세임대 하반기 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)

< 매입·전세임대 공급계획 >

(단위 : 백호) 

 ○ LH 보유 준공후 미분양주택을 9월부터 임대주택으로 활용

    * 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호

 ○ 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주시기를 1～2개월 조기화(조기입주 물량 1.6만호)

    * ‘13.8～10월 → 7월(1,426호), ‘13.10월 → 8～9월(483호), ‘13.11월 → 10월(3,135호), ’13.12월 → 11월(11,026호)

[2] 중장기적 공공임대주택 재고 확충 지속

 ○ 공공임대주택 재고 확충을 위해 연 11만호 공급(건설 7, 매입·전세 4)

   - 도심내 소형 임대수요 충족을 위해 철도부지·국공유지 등을 활용한「행복주택」건설을 차질없이 추진

 ○ 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환

   - 지구별 여건 등을 감안하여 공공분양 예정물량을 줄이는 대신 저렴한 공공임대주택 물량을 확대(‘13~’14년간 총 8.1천호)

    * 수도권 7.0천호, 지방 1.1천호 / ‘13년 2.5천호, ’14년 5.6천호
     - ‘14년 물량은 보금자리주택법 시행령 개정 후 조정
 

(2) 민간 임대주택 공급 활성화
 

[1] 민간 임대사업자 지원 확대를 통한 임대주택 공급 유도

 ○ (금융) 금리인하, 대출한도 및 매입대상 주택을 확대

 ○ (세제) 양도소득세·소득세·법인세 감면 확대·신설

   - 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)

   - 일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면

    * 기준시가 3억 이하의 신축·매입 주택(주거용 오피스텔 포함, 국민주택 규모 이하)을 3호 이상, 5년 이상 임대시

[2] 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용

 ○ ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 분양대금의 50～80% 조달을 지원하여 민간 준공후 미분양의 임대활용 유도

   * 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증
  ** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담

   - 9월초 보증상품을 출시하고, 민간의 신청을 받아 임대활용 지원

 ○ 수급조절용 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용

   - 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가·매입 실시

     * 취득세, 재산세 감면 등을 위한 관련법령의 조속한 개정 추진
 

[3] 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성

 ○ 준공공임대주택, 토지임대부임대주택 등 새로운 유형의 임대주택을 도입하여 민간 참여 확대(‘13.12월 시행)

 ○ 리츠·펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화

   - 연기금·금융기관 등 기관투자자가 임대주택 리츠에 적극적으로 투자할 수 있도록 주식 관련 규제 합리화 등 여건 조성

   * 주식 공모 및 1인당 주식소유한도 예외기관 확대, 母子형 리츠 요건 완화

 ○ 임대관리를 전문으로 하는 “주택임대관리업” 활성화를 통해 연체, 공실위험 등 월세 리스크를 경감시켜 월세이율 하락 유도

[1] 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대

 ○ (현행) 월세지급액의 50%, 연 300만원 한도 공제

 ○ (개선) 월세 세입자의 주거비부담 완화를 위해 공제율을 60%, 소득공제한도를 500만원으로 상향 조정

    * 전세·청약저축은 현행 공제한도 300만원 유지
 

[2] 저소득층의 월세부담 완화를 위해「주택바우처」도입

 ○ 현행 주거급여 제도를 선진국형 주거복지 제도인「주택바우처」로 확대·발전

 ○ 금년말까지 사업모델을 구축하고, ‘14년중 시범사업을 거쳐 ‘14.10월부터 본격 시행
 

[3] 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건 완화

 ○ (전세보증금 한도) 지원대상 전세 보증금 한도를 지역별 평균 전세보증금*의 80% 수준(현행 평균 44~67% 수준)으로 상향 조정

    * 평균 전세보증금 (수도권과밀) 1.5억원, (광역시) 1.1억원, (기타) 9천만원

 ○ (대출한도) 지역별 전세 보증금 한도의 70%까지 대출

[4] 소액임차보증금 우선변제권 강화

 ○ (현행) 주택임대차보호법상 소액보증금(4.0~7.5천만원)에 대하여 우선변제권(1.4~2.5천만원)을 부여하고 있으나,

   - 최근 높아진 전세보증금 대비 우선변제 대상금액이 낮아 세입자 보호에 한계(수도권 평균 전세보증금 1.5억원)

 ○ (개선) 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 보증금 인상률 등 현실을 반영하여 상향 추진(예시: 서울지역 7.5천만원(2.5천만원)→9천만원~1억원(3천~3.4천만원))

    * 우선변제대상 보증금 확대 연혁(서울지역): (‘01) 4천만원 → (’08) 6 → (‘10) 7.5

   - 다만, 구체적 금액은 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 결정(주택임대차보호법 시행령 개정 후 ‘14.1월부터 시행 예정)
 

[5] 임차보증금 미반환 불안 해소를 위한 보증 프로그램 강화

 ○ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램 지원*(9월초 출시, 대한주택보증)

    * 적용대상 보증금: 3억원(지방 2억원) 이하

 ○ 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대*하고 보험요율을 인하(10% 내외)

   * (현행)선순위대출 LTV가 아파트 50%, 기타주택 30% 이하일 경우 보험가입 가능  →  (개선)아파트 60～85%, 기타주택 50～70% 이하인 경우 보험가입 허용

[1] 주택임대차 표준계약서 활용도 제고

 ○ 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련(‘13.7)한 “표준임대차 계약서” 홍보 강화

    * 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시
    * 공인중개사협회, 지자체 등을 통해 홍보 강화
 

[2] 전월세 지원센터(LH) 운영 강화

 ○ 가을 이사철 기간 중 임차인 편의 제고를 위해 주말 상담실, 지자체와 연계한 이동 상담실 운영 등을 통한 집중 서비스* 제공

   * 전화·온라인 상담 등을 통해 임차인에게 전월세 정보, 대출 및 법률상담 등 서비스 제공 중
 

[3] 불공정 중개행위 등 단속 강화

 ○ 가을 이사철 허위매물 정보제공, 불법계약 등 불공정 중개 행위에 대한 집중 단속으로 세입자 피해 사전 예방

   * 국토부·지자체 등 합동 단속 실시, 실적 발표

 Ⅳ. 과제별 추진계획